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宋卫平这三年

文旅地产研究院 2018-06-09 06:57:45


来源:兽楼处  作者:兽爷



三年前的春天,我和一个朋友去杭州拜访宋卫平。一个别克商务车把我们倆拉到杭州西郊,先去看了一个名叫青云山居的项目,又去物产集团的长乐林场转了一圈。

 

我们都不知道他葫芦里卖什么药。青云山居是浙江交投集团开发的一个滞销楼盘,地段冷门,在临安,一个连限购都懒得管到的荒野之地。一万块钱一平米,一年也卖不出几套。长乐林场全是林地和农地,除了一个真人CS基地和一座破败的庙,其他嘛也没有了。

 

老宋还是在玫瑰园酒店的走廊休息区等我们,看起来心情不错。那时他刚打赢融绿之争,但还是某种意义上淡出了绿城。

 

很多人看来,他的职业生涯已结束了,当时其实连我也这么认为。但并非如此。

 

在那之前,我跟滨江房产的戚掌柜喝过一次茶。在杭州与宋卫平齐名的戚掌柜说,老宋过去太辛苦了,太理想化了,想把所有事情做到尽善尽美。如今企业卖掉了,手里拿着几十亿上百亿的现金,做点理财投资,完全可以活得轻轻松松的呀。

 

老宋活得轻轻松松的状态我是见过的,其实有点丧。

 

篮球明星罗德曼评价过麦当娜的表现:“她在床上就像一条死鱼。”我们所有人的奋斗,是为了证明自己不是一条死鱼,被生活扑倒蹂躏时,总要蹦跶两下,以示这不是顺奸。

 

后来我才知道老宋的计划——他已经把青云山居和长乐林场买了下来。这两个项目将是这位中国房产教父去养老院前,最重要计划的起点。





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五六年前我经常问老宋什么时候要退休。

 

这三年我已经不怎么问了,看他的状态,像褚时健一样干到八十岁亦有可能。

 

融绿之争后,这位绿城的创始人已不是大股东。他名义下的股份要么已捐给慈善基金会,要么帮夏女士代持。为了避免与上市公司同业竞争,老宋再创业也没法再干一家房产公司了。

 

连上帝都不让老宋干房地产了。但也好,他可以去做心心念念的小镇和农业。三年前,他小心翼翼地向我透露了自己退休去养老院之前的计划——用五到十年时间,探索城镇化,并带动中国新一轮农村改造。

 

他说,希望用这些时间在杭州、上海和北京周边做出十个小镇样板。

 

老宋已经为这种项目准备了15年。乌镇雅园的成功,已经证明他们拥有为上百个老人提供服务的运营能力。他们有自己的医院,有优秀的民办育华学校。

 

桃李春风在过去三年的成功,也增加了老宋的信心。他接手青云山居后,对剩下的土地重新规划,重新设计。原本不太擅长做小户型的老宋,在桃李春风做出了一百平米的中式别墅,总价只要两百万,还是精装修交付。

 

桃李春风被一抢而空。不止杭州人买,全国各地都有人打飞的过来抢房。才三年时间,这里的房价从老宋接手时的1万,变成了5万多。

 

但老宋觉得小镇最重要的产业是农业。桃李春风规划时,他往里面加入了些现代农业。

 

他觉得中国大部分小镇应该加入现代农业。这不仅能让买房子的高兴,更重要的是还能吸纳当地农民就近干活,不用外出打工。

 

2012年他派了自己的徒弟谷建潮与浙江农科院合作,建立蓝城农业。谷建潮带着团队,在浙江嵊州市区9公里开外的甘霖镇施家岙,建起了占地几千亩的现代农业综合体。

 

五年后的20174月。老宋在嵊州的第一个“农庄”实体又像桃李春风的小户型别墅一样,刷爆了朋友圈。

 

农庄占地面积约20亩,主体是一栋落地约500平米的中式宅院。主体建筑一层架空,二楼是一个合院格局,青瓦白墙木柱,环绕着凉廊、露台和灰空间。

 

这个农庄既没有变更农业土地性质,又实现了城市人的田园梦。未来它将是蓝城小镇的一个产品原型。

 

谷建潮还在努力探索,如何在未来的运营和利益分配中与农民更好地融合在一起。但这种超越于商业利益的价值的考量,让蓝城农业一直处于烧钱阶段。

 

胡兰成的《今生今世》里说:“桃花难画,因要画得它静。”

 

老宋之所以是老宋,是他的“慢”和“静”,不在乎外来的风口,而是没有风的时候也熬得住寂寞。

 

他已经淡出房地产两年多,但并没有被大家淡忘。年轻的时候,他心里也有许多要挑战的对手,也曾喊过要超越万科,但如今他已经没有闲心PK了。年少时比谁的成绩好,比谁能呼风唤雨,回头望去,也许觉得全都成了笑话。

 

如果能看到老宋和像他这样的人如愿以偿,是会令我开心的。我十分悲观而真挚地祝福他——也许燃尽生命烛照黑暗,身边却没有取暖之火。但他们依旧在“小径分岔的花园”里行走。

 

为了看清他们,我们也不由地挺直了腰板。



一次和老宋的对话实录

 

兽爷:比你更早喊着要做农业的企业家有很多,包括最近碧桂园杨国强也提出要去做农民。为什么只有你投入了真金白银?

 

宋卫平:做农业太难,财务上肯定是亏的。蓝城农业做了五年,每年投一个亿。总共投了5个亿,亏了1亿,一年亏2000万。农业不管谁做都很难打平,除了褚时健。他是做单品,地方也偏,但在哀牢山也熬了好多年才出来。

 

中国农民也很辛苦,国家农业补贴体系做得不够系统。放在全球来看,农业也是要靠补贴的,日本农副产品补贴程度比我们高很多。像我这样做农业只做成了皮毛,但我意识到一件事,就是农业做不成,特色小镇也做不成。我们现在就把做农业当成小镇的基础。

 

兽爷:听上去有种使命感,你本人是不是背负了很多不应该由你来背负的东西?

 

宋卫平:我们很多地产商蜂拥去做小镇,小镇也是在农村里,我们不可能不顾一切把别人的农地拿过来,不顾原住民的感受和生计,那样的小镇是做不成的。

 

中国80%小镇都要跟农业有关系,我们通过小镇对农村进行科学的改造是非常有必要的。小镇是农村的配套服务之一,是对农业全方面生产、乡村振兴的必由之路,小镇必须下乡。

 

兽爷:既然很难盈利,做下去会不会成为先烈?

 

宋卫平:一不小心就成了先烈。做农业比做房地产要复杂得多,房产比较简单,拍块地按地价加多少钱卖出去就行了,大家都接受房价一路往上走,大家都得益。


以前我们造房子,去全国各地全世界看好房子,然后自己重新拷贝出一套好产品。但做农产品不一样,国内种植为主的农业成功案例不多。所以我们可能要像当年做绿城一样重新做一家标杆出来。

 

可以再给蓝城两三年时间能看到一些成果。蓝城现在落地动工的项目有二十多个,在谈的有五六十个,希望五年展开能达到100个。


每个小镇都配备农业团队,除了桃李春风,都有农业地。小镇造房子肯定能挣钱,但我们一定要实现做农业的盈利。我们一定会做到平衡,按市场价格市场成本去养活一支专业的农业团队,地方政府也希望我们把三农带动下。

 

兽爷:产品是绿城的核心竞争力,这建立在你过去不计成本的投入上,做农业你会这样干吗?

 

宋卫平:我们以前花了十多年时间,把中国住宅产品带到接近世界一流水平,部分产品可能还在世界领先。现在我希望用五到十年时间,把中国小镇、农业用地的生产做好。变成先烈的可能性不大,我们有小镇居住产品的补贴,亏个五年八年都能够承受。

 

兽爷:淡出地产行业有两年了,是否有怀念?

 

宋卫平:做农民有农民的好处,国家政府都很尊重,真做出来了也有社会认同。房地产却一直是扭曲的行业,地产商没有谁尊重你,操作时处处受制约,要领预售证,要跟政府部门讨论价格问题,处处受管制,拍地时价高者得,盖完房子后却不是有钱就能买房子,连价格也要扭曲。我们小镇的营造里也是要受房产制约,但会好很多。

 

兽爷:过去大家认为您很激进。现在您怎么看待做了6000亿销售额的碧桂园,和做了3600亿销售额的融创,今年这两家企业据说一家要冲万亿,一家要冲7000亿。

 

宋卫平:他们是把中等品质的产品大批量拷贝复制,把房产当成工业品来做。我是希望能把房产做成艺术品、精品来做的,而艺术品、精品是很难复制的。

 

市场本来就是稀释掉精品的,哪个便宜哪个占有率高。高档的产品、奢侈的产品份额一向不会太大,全部加在一起,不会超过20%,这需要国家层面去引导。调控应该是调控发展速度,但现在调控的结果是调控了一批好的产品,这样的调控下,市场好产品是越来越少。

 

你要问我两千亿三千亿的规模有多大差别,我觉得没多大差别。这些规模如果是建立在高负债基础上,我觉得还是有一定风险,当然也希望他们能扎扎实实做好。

 

兽爷:淡出绿城核心管理两年多,你认为自己这两年做农业的话,最大进步是什么?

 

宋卫平:对中国农业问题有了系统性的深切体会,对农业之难难到什么地方,以前说出表皮,现在能说出百分之六七十。现在花的最多精力也是在小镇和农业上,跟地方政府商讨小镇在各地怎么落下来,跟团队碰怎么根据土地政策规划设计。

 

蓝城的主要团队也是从房产转过来,之前他们对农业一窍不通,这些人做现代农业必须重新对团队培育。现在不仅仅是房子卖完了,还要运营好,未来还要服务好业主,还有原住民怎么办,我们不可能在一个空心化地方的做小镇。

 

现在要考虑的事情,增加了三五倍工作量,得花十倍精力,还不能保证一定能成功。

 

兽爷:会重用什么样的人做小镇镇长?

 

宋卫平:价值清晰,房子卖给人家,不是一天两天的事,而是一辈子的事,要有利他利己利天下之心,要有社会责任感。老是想着自己轻轻松松挣钱是做不好小镇的。

 

兽爷:上一次发火是因为什么事情?

 

宋卫平:最近少了知道事情比较复杂,做不成功是可期的。过去发火,是因为房产里面的有些错误是不应该的。现在做小镇,走些弯路是预料得到的事情,发火还不如反省。



2018壹方城台湾休闲农业与田园综合体标杆项目考察创新之旅

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只有理解透这里的人文地理、政策举措、产品研发、生 产制作、消费市场特征等全价值链后,我们才能在自己 本地项目因地制宜地打造出最适合本地化的文旅地产项目 

考察时间:2018年3月26日-4月1日(6天5夜)

考察地点:台湾

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主办单位:北京壹方城智汇科技有限公司、汗马研习社

此行台湾我们有何不同?

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